La comisión de apertura de los préstamos hipotecarios puede ser abusiva si no es clara y equilibrada, según el TJUE

dinero pagado por consumidores al banco

El día 16 de marzo de 2023 la Sala Cuarta del TJUE dictó su Sentencia en el asunto C.565/21 que tuvo por objeto resolver la petición de decisión prejudicial planteada por la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo Español sobre la interpretación de los artículos 3 a 5 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores en el contexto de un litigio entre Caixabank, S. A. (prestamista) y un consumidor (prestatario), en relación con la supuesta abusividad de la cláusula de comisión de apertura de un contrato de crédito con garantía hipotecaria.

La directa e intensa implicación del Ordenamiento y de la Jurisprudencia españoles en este asunto nos recomiendan ofrecer a los lectores de este blog un comentario sintético de su contenido, estableciendo las conexiones pertinentes con otras entradas precedentes. Todo ello aplicando el método que habitualmente utilizamos.

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Seguro de invalidez o incapacidad absoluta vinculado a un préstamo hipotecario

Seguro de invalidez vinculado a préstamo hipotecario

La reciente Sentencia del Pleno de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo núm. 129/2023 de 13 de enero resuelve un recurso que versaba sobre una cuestión aseguradora compleja que interesaba a un seguro de invalidez o incapacidad absoluta vinculado a contrato de préstamo hipotecario y afectaba, en concreto, a dos aspectos que fueron: por un lado, la determinación de la  fecha del siniestro, aspecto este que condicionaba la cobertura temporal del seguro litigioso; y el orden de designación de beneficiarios en este tipo de seguros y sus consecuencias.

A nuestro modesto entender,  el Pleno de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo sienta doctrina jurisprudencial mediante un razonamiento técnicamente complejo que sustenta una solución materialmente justa. Procedemos a comentar sintéticamente la resolución utilizando el esquema habitual en este blog.

A) Supuesto de hecho

Sobre la base del resumen de antecedentes contenido en el Fundamento de Derecho Primero, podemos describir el supuesto de hecho del modo siguiente:

a) El 25 de febrero de 2009, D. Amador concertó un seguro de vida, vinculado a un préstamo hipotecario, con la compañía Caja Granada Vida compañía de seguros y reaseguros S.A., que se mantuvo vigente hasta el 25 de octubre de 2014. Entre los riesgos asegurados se encontraba el de incapacidad permanente absoluta descrita en la póliza del siguiente modo: «En virtud de esta cobertura, la Entidad aseguradora garantiza el anticipo del cobro de la prestación asegurada por el riesgo principal del fallecimiento, en el caso de que el Asegurado resulte afectado por una invalidez absoluta y permanente para todo trabajo de forma irreversible, que le dé derecho al cobro de una pensión a cargo del erario público o entidad de previsión alternativa. […] »Se entenderá que la fecha de ocurrencia de la invalidez coincide con la fecha que se establezca por el organismo público o entidad de previsión alternativa, en el documento acreditativo de la invalidez, que determine el derecho al cobro de una pensión a favor del Asegurado». En la póliza se designaba como primer beneficiario a la Caja de Ahorros de Granada y como segundo al propio asegurado.

b) El 25 de agosto de 2014 -estando en vigor el contrato de seguro- el Sr. Amador fue dado de baja laboral por un periodo inicial de doce meses, a consecuencia de una enfermedad común.

c) El 4 de septiembre de 2014, el Sr. Amador fue hospitalizado por sospecha de leucemia aguda, lo que fue confirmado en esa misma fecha, diagnosticándosele una leucemia aguda linfoblástica Pro-T.

d) El 16 de marzo de 2016 -cuando el contrato ya no estaba en vigor- el Instituto Nacional de la Seguridad Social dictó Resolución por la que el Sr. Amador, que seguía en incapacidad temporal, fue declarado en situación de incapacidad permanente por enfermedad común. Dicha Resolución se basaba en el Dictamen-Propuesta del Equipo de Valoración de Incapacidades (EVI) de 24 de febrero de 2016, que describía el cuadro clínico en los siguientes términos: «Leucemia aguda linfoblástica Pro-T. Enfermedad del injerto contra el huésped overlap mucosa y gástrica. Fractura de vértebra lumbar osteoporótica L3 y L5, Trastorno adaptativo». Es relevante constatar que, durante todo el tratamiento médico y  hasta la fecha del reconocimiento de la incapacidad permanente, no cambio el juicio clínic de tal manera que, en los partes de baja por incapacidad temporal que se fueron sucediendo en ese periodo,  el diagnóstico fue siempre el de «Leucemia tipo celular neom. Aguda. Sin remisión».

B) Conflicto jurídico

a) El Sr. Amador presentó una demanda contra la aseguradora Caja Granada Vida, en la que solicitó que se la condenara al pago de 41.158,24 €, más el interés del art. 20 de la Ley de Contrato de Seguro en concepto de indemnización prevista en la póliza para el caso de incapacidad permanente absoluta.

b) El Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Loja dictó sentencia de 20 de julio de 2017 por la cual estimó la demanda, al considerar que la fecha del siniestro era la de la baja laboral, por lo que el mismo se produjo durante la vigencia de la póliza. Desestimó la aplicación de la previsión contractual sobre la fecha de la resolución del INSS con el argumento de que sería tanto como dejar los plazos de la póliza contratada a la eficacia o rapidez en la tramitación del organismo público. Por ello, consideró que la cláusula antes transcrita sobre la fecha de ocurrencia de la invalidez debía interpretarse en el sentido de que era exigible una declaración formal de invalidez pero relativa a una enfermedad causante producida durante el periodo de vigencia de la póliza. En consecuencia, condenó a la demandada a indemnizar al demandante, si bien no concedió los intereses del art. 20 LCS, sino los legales desde la fecha de interposición de la demanda.

c) La sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Granada, dictó sentencia en fecha 21 de diciembre de 2018 que desestimó el recurso de apelación interpuesto por la aseguradora y confirmó la Sentencia de instancia,  al considerar que la enfermedad determinante de la posterior invalidez se manifestó durante la vigencia del contrato de seguro.

d) La aseguradora demandada interpuso recurso de casación.

C) Doctrina jurisprudencial

Tal y como indicábamos al inicio de esta entrada, la Sentencia que comentamos resuelve de forma sucesiva dos cuestiones (la determinación de la fecha del siniestro y el orden de designación de designación de beneficiarios) mediante un razonamiento técnicamente complejo -y lógicamente impecable- que sustenta una solución materialmente justa.

Procedemos a exponer este razonamiento en forma de solución a dos preguntas retóricas:

¿Cuál es la fecha del siniestro en los seguros de invalidez?

¿Cuál debe ser el orden de beneficiarios en este tipo de seguros de invalidez vinculados a préstamos hipotecarios?

Respondemos a estas dos preguntas en al artículo completo que puedes ver aquí.

El nuevo sistema de protección del deudor hipotecario y sus otras medidas

Deudor hipotecario

Con esta entrada ponemos punto final a la senda de comentarios sobre sobre el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios; antes recorrida en las entradas publicada los días 5 y 7 del mes en curso.  


Y las completamos comentando brevemente algunas otras medidas dirigidas a complementar las ya expuestas para la protección de los deudores hipotecarios en dificultades y para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios en general a las que se refieren los títulos IV y V del RDL 19/2022 y sus disposiciones finales y transitorias.


Modificación de la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios


Las “otras medidas para la promoción de las medidas regulatorias a disposición de los deudores hipotecarios en dificultades y para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios en general” a las que se refiere el título IV del RDL 19/2022 comprenden la “Modificación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios” que establece su art.11 (el lector interesado puede consultar nuestra “Guía de la contratación bancaria y financiera”, Colección Grandes Tratados Aranzadi, Aranzadi, Cizur Menor (2020), pp. 181).


a) Finalidad de la Ley 2/1994 y de su reforma por el RDL 19/2022


Conviene recordar que la promulgación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios tuvo por finalidad permitir que los ciudadanos que concertaron sus préstamos hipotecarios con anterioridad a la bajada generalizada de los tipos de interés de tales préstamos pudieran beneficiarse de las ventajas que suponía tal descenso, especialmente mediante la sustitución de los intereses a tipo fijo por intereses a tipo variable en descenso. Ahora, la finalidad es la inversa en un contexto de alza generalizada de los tipos de interés en la que los ciudadanos que concertaron sus préstamos hipotecarios con anterioridad a la subida generalizada de los tipos de interés de tales préstamos puedan protegerse de los perjuicios que implica tal ascenso, especialmente mediante la sustitución de los intereses a tipo variable ascendentes por tipos fijos y, por lo tanto, inamovibles.


De manera adicional, el tercer párrafo del apartado III del  Preámbulo del RDL 19/2022 nos recuerda que “este mecanismo permite fomentar la competencia para que los deudores hipotecarios puedan beneficiarse de las ofertas del mercado que mejor se ajusten a sus necesidades financieras y que pueden hacerlo incluso sin detrimento de la deducción por inversión en vivienda habitual que contempla la disposición transitoria decimoctava de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, para personas que adquirieron su vivienda habitual con anterioridad al 1 de enero de 2013. Así, por ejemplo, se señala por la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V3082-21, de 9 de diciembre de 2021”.


b) Alcance de la reforma por el RDL 19/2022


Para situar en su contexto normativo la reforma introducida por el RDL 19/2022 procede recordar que para alcanzar el objetivo de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios; era preciso apartar dos obstáculos que hacían inviable el cambio de hipoteca y que eran, por una parte, la fuerte comisión por amortización anticipada que establecía el contrato de préstamo y, por otra parte, la duplicación de los gastos que implicaba la cancelación de un crédito hipotecario y la constitución de otro nuevo.


En esta línea de interés, el RDL 19/2022 modifica la Ley 2/1994 en los dos sentidos siguientes:


b.1) Ámbito subjetivo


En primer lugar, se ajusta su ámbito de aplicación al de las hipotecas concedidas por las entidades autorizadas para la concesión de créditos con garantía inmobiliaria en la Ley 5/2019, de 15 de marzo modificando su art.1.1 que queda redactado de la siguiente forma: “1. Los prestamistas inmobiliarios, definidos los términos del artículo 4.2) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, podrán ser subrogados por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos por otros prestamistas análogos, con sujeción a lo dispuesto en esta ley”.


b.2) Transparencia


En segundo lugar, se introducen modificaciones para mejorar la transparencia en cuanto a los gastos para los prestatarios modificando el art.2 que establece los “Requisitos de la subrogación” estableciendo un proceso transparente que pasa, básicamente, por las tres fases siguientes:


b.2.1) Presentación por la entidad oferente al deudor una oferta vinculante


En este sentido, “la entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Junto con la oferta vinculante, le entregará un documento informativo sobre los gastos de la subrogación, incluyendo los límites máximos legales de la comisión a percibir por parte de la entidad acreedora. La referida pieza de información deberá observar el régimen de distribución de gastos previsto en el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario”.


b.2.2) Expedición por la entidad acreedora de la certificación del importe debido por el deudor


En esta segunda fase, “la aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar”.


b.2.3) Enervación por la entidad acreedora o ejecución por la entidad oferente de la subrogación


La entregada de la certificación precipitará los acontecimientos porque se abren dos posibilidades de actuación:


La primera es que la entidad acreedora ejercite su derecho a enervar la subrogación formaliza con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega.


La segunda es que la entidad oferente subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. En este caso, para que la subrogación surta efectos, bastará que se incorpore a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria.


Las “otras medidas para la promoción de las medidas regulatorias a disposición de los deudores hipotecarios en dificultades y para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios en general” a las que se refiere el título IV del RDL 19/2022 comprenden la “modificación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario” (LECOCI) que establece su art.12.


Se puede leer el análisis completo de las mismas en este artículo completo en mi blog.