Con esta entrada ponemos punto final a la senda de comentarios sobre sobre el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios; antes recorrida en las entradas publicada los días 5 y 7 del mes en curso.
Y las completamos comentando brevemente algunas otras medidas dirigidas a complementar las ya expuestas para la protección de los deudores hipotecarios en dificultades y para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios en general a las que se refieren los títulos IV y V del RDL 19/2022 y sus disposiciones finales y transitorias.
Modificación de la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios
Las “otras medidas para la promoción de las medidas regulatorias a disposición de los deudores hipotecarios en dificultades y para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios en general” a las que se refiere el título IV del RDL 19/2022 comprenden la “Modificación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios” que establece su art.11 (el lector interesado puede consultar nuestra “Guía de la contratación bancaria y financiera”, Colección Grandes Tratados Aranzadi, Aranzadi, Cizur Menor (2020), pp. 181).
a) Finalidad de la Ley 2/1994 y de su reforma por el RDL 19/2022
Conviene recordar que la promulgación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios tuvo por finalidad permitir que los ciudadanos que concertaron sus préstamos hipotecarios con anterioridad a la bajada generalizada de los tipos de interés de tales préstamos pudieran beneficiarse de las ventajas que suponía tal descenso, especialmente mediante la sustitución de los intereses a tipo fijo por intereses a tipo variable en descenso. Ahora, la finalidad es la inversa en un contexto de alza generalizada de los tipos de interés en la que los ciudadanos que concertaron sus préstamos hipotecarios con anterioridad a la subida generalizada de los tipos de interés de tales préstamos puedan protegerse de los perjuicios que implica tal ascenso, especialmente mediante la sustitución de los intereses a tipo variable ascendentes por tipos fijos y, por lo tanto, inamovibles.
De manera adicional, el tercer párrafo del apartado III del Preámbulo del RDL 19/2022 nos recuerda que “este mecanismo permite fomentar la competencia para que los deudores hipotecarios puedan beneficiarse de las ofertas del mercado que mejor se ajusten a sus necesidades financieras y que pueden hacerlo incluso sin detrimento de la deducción por inversión en vivienda habitual que contempla la disposición transitoria decimoctava de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, para personas que adquirieron su vivienda habitual con anterioridad al 1 de enero de 2013. Así, por ejemplo, se señala por la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V3082-21, de 9 de diciembre de 2021”.
b) Alcance de la reforma por el RDL 19/2022
Para situar en su contexto normativo la reforma introducida por el RDL 19/2022 procede recordar que para alcanzar el objetivo de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios; era preciso apartar dos obstáculos que hacían inviable el cambio de hipoteca y que eran, por una parte, la fuerte comisión por amortización anticipada que establecía el contrato de préstamo y, por otra parte, la duplicación de los gastos que implicaba la cancelación de un crédito hipotecario y la constitución de otro nuevo.
En esta línea de interés, el RDL 19/2022 modifica la Ley 2/1994 en los dos sentidos siguientes:
b.1) Ámbito subjetivo
En primer lugar, se ajusta su ámbito de aplicación al de las hipotecas concedidas por las entidades autorizadas para la concesión de créditos con garantía inmobiliaria en la Ley 5/2019, de 15 de marzo modificando su art.1.1 que queda redactado de la siguiente forma: “1. Los prestamistas inmobiliarios, definidos los términos del artículo 4.2) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, podrán ser subrogados por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos por otros prestamistas análogos, con sujeción a lo dispuesto en esta ley”.
b.2) Transparencia
En segundo lugar, se introducen modificaciones para mejorar la transparencia en cuanto a los gastos para los prestatarios modificando el art.2 que establece los “Requisitos de la subrogación” estableciendo un proceso transparente que pasa, básicamente, por las tres fases siguientes:
b.2.1) Presentación por la entidad oferente al deudor una oferta vinculante
En este sentido, “la entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Junto con la oferta vinculante, le entregará un documento informativo sobre los gastos de la subrogación, incluyendo los límites máximos legales de la comisión a percibir por parte de la entidad acreedora. La referida pieza de información deberá observar el régimen de distribución de gastos previsto en el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario”.
b.2.2) Expedición por la entidad acreedora de la certificación del importe debido por el deudor
En esta segunda fase, “la aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar”.
b.2.3) Enervación por la entidad acreedora o ejecución por la entidad oferente de la subrogación
La entregada de la certificación precipitará los acontecimientos porque se abren dos posibilidades de actuación:
La primera es que la entidad acreedora ejercite su derecho a enervar la subrogación formaliza con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega.
La segunda es que la entidad oferente subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. En este caso, para que la subrogación surta efectos, bastará que se incorpore a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria.
Las “otras medidas para la promoción de las medidas regulatorias a disposición de los deudores hipotecarios en dificultades y para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios en general” a las que se refiere el título IV del RDL 19/2022 comprenden la “modificación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario” (LECOCI) que establece su art.12.
Se puede leer el análisis completo de las mismas en este artículo completo en mi blog.
Licenciado en Derecho por la Universidad Autónoma de Madrid (1977-1982). Doctor en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid (1990).
Es Abogado de ESTUDIO JURÍDICO SÁNCHEZ CALERO desde 1990.
Ha sido Letrado de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Es experto en Derecho de seguros y ha intervenido en numerosos litigios relativos a este sector. También tiene una dilatada experiencia en mercados financieros y en Derecho bancario y bursátil. Emite dictámenes e informes en asuntos mercantiles y ha sido requerido para actuar como experto en procedimientos judiciales y arbitrales.
Catedrático Acreditado de Derecho mercantil. Facultad de Derecho. Universidad Complutense de Madrid.